Um Laudo de Inspeção Predial e Manual de Uso e Operação de uma edificação caracteriza-se como um “Check-up” da edificação, tendo como escopo um diagnóstico da edificação de forma sistêmica, abordando os principais sistemas construtivos: estrutura, vedação, impermeabilização, instalações hidráulicas, instalações de gás, instalações elétricas, revestimentos internos e externos, coberturas, combate a incêndio e proteção contra descargas atmosféricas. Além disso, é necessário que o Laudo contenha recomendações técnicas para melhorias, gestão e plano de manutenção para a edificação.
Ou seja, não é um simples relatório fotográfico.
Uma das metodologias mais indicadas para o desenvolvimento do Laudo de Inspeção Predial é a da Norma Básica de Inspeção Predial, do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, além da fundamentação conceituada na série ABNT NBR 5674:2012 – Manutenção de Edificações, ABNT 16747/2020 – Inspeção Predial, e no roteiro analítico e diretrizes da ABNT NBR 13.752:1996 – Perícias de Engenharia na Construção Civil.
A relação oferta/procura por este serviço aumentou consideravelmente nos últimos anos, principalmente em decorrência de sinistros como desabamentos de imóveis, incêndios, e demais instabilidades de estruturas. Porém, é preciso tomar cuidado com a oferta de Laudos simplórios e, consequentemente, muito baratos.
Existe ainda muitas dúvidas acerca das atividades a serem compreendidas no Laudo de Inspeção Predial e Manual de Uso e Operação, que são documentos complementares, pois não estão definidos quais critérios e metodologias ideais a serem utilizados. Essa falta de clareza pode induzir a inspeções inadequadas, sem qualidade técnica e com diagnóstico falho.
Para Inspeções Prediais, o critério mais conceituado e indicado é com definição de prioridades dadas as diversas alternativas de ação, para cada sistema construtivo vistoriado. Consiste basicamente na análise do risco oferecido aos usuários, ao meio ambiente e ao patrimônio, diante das condições técnicas, de uso, operação e manutenção da edificação, bem como da natureza da exposição ambiental. A análise de risco deve ser baseada na classificação das anomalias e falhas identificadas nos diversos componentes de uma edificação, quanto ao seu grau de risco relacionado com fatores de manutenção, depreciação, saúde, segurança, funcionalidade, comprometimento de vida útil e perda de desempenho.
Após esta criteriosa análise, é que é possível traçar um Plano de Manutenção, especificando a periodicidade de verificações, ajustes e correções preditivas para cada sistema, embasando assim um Manual de Uso e Operação, caso a edificação ainda não possua um estabelecido. No caso de já possuir, é possível realizar uma revisão no documento, englobando novos aspectos técnicos encontrados na Inspeção.
Sendo assim, para que a inspeção predial seja adequadamente difundida e se torne uma ferramenta importante para a gestão dos programas de manutenção, devem ser utilizadas metodologias e critérios que se apresentem mais adequados à realidade de cada edificação em particular, aprimorando a cultura da manutenção predial e prevenindo a ocorrência de acidentes nas edificações.
